L’usus, le fructus et l’abusus sont les démembrements du droit de propriété. En principe, toute vente de bien immobilier constitue une cession de ces trois droits. Mais le nu-propriétaire, détenteur seulement de l’abusus peut-il vendre le bien immobilier sans l’accord de l’usufruitier ? Focus !
Le nu-propriétaire et l’usufruitier, des personnages interdépendants
La nue-propriété est le fait pour son détenteur de posséder un bien, sans en disposer absolument. En effet, le nu-propriétaire ne peut en aucun cas se servir du bien immobilier à sa guise. Son droit se limite à la possession du bien immeuble. Il ne peut donc pas jouir des fruits du bien immobilier. L’usage du bien et la jouissance de ses fruits sont deux prérogatives réservées à l’usufruitier.
Le nu-propriétaire a la qualité d’un associé. Aucun changement majeur sur le bien ne peut se faire sans son approbation. L’usufruitier, quant à lui, ne jouit de ses privilèges que pendant une période limitée. A la fin de l’usufruit, il devra restituer le bien immobilier en état.
Les conditions de la vente du bien immobilier par le nu-propriétaire
En principe, la vente se fait par une personne détentrice de la pleine propriété. C’est-à-dire, une personne qui possède à la fois : l’usus (droits d’usage), le fructus (pleine jouissance des fruits) et l’abusus (droit de possession ou de vente). De plus, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne peuvent disposer librement que de leur droit. Ainsi, l’un ou l’autre cédera, léguera ou vendra sa nue-propriété ou son usufruit à sa convenance. Ceci, sans empiéter sur le droit de l’autre.
Cependant, il est possible pour un nu-propriétaire de vendre le bien immeuble sans l’accord de l’usufruitier. Toutefois, il faut noter que cette vente ne sera que partielle, puisque le nu-propriétaire ne dispose pas de l’usufruit. Concrètement, il vendra sa nue-propriété, et ce sous réserve de certaines conditions prévues par le code civil:
- les droits de l’usufruitier ne soient pas lésés par cette vente ;
- le nouveau nu-propriétaire n’intervienne pas dans l’usufruit
- l’usufruitier conserve toujours ses prérogatives d’usage et de jouissance de bien immobilier ;
- l’accord de vente ne devra en aucun cas porter préjudice à l’usufruitier.
Pour la pleine vente du bien immobilier, l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier est indispensable. Dans ce cas, les bénéfices de la vente seront répartis entre ces deux acteurs selon les conditions prévues par la loi. Par contre, si l’usufruitier ne donne pas son accord, la vente peut avoir lieu sans son usufruit. Le nu-propriétaire peut prendre seul l’initiative de la vente immobilière, ce qui n’est pas le cas de l’usufruitier.
Condition de vente en cas de décès de l’usufruitier
Le décès figure parmi les causes d’extinction d’un usufruit. En effet, à la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire redevient le propriétaire du bien immobilier. Il n’a donc plus besoin d’un quelconque accord de l’usufruitier. Dès lors, il dispose de toute la latitude pour vendre le bien immobilier. Par cette action, il cède : l’usus, le fructus et l’abusus. Et voilà, vous connaissez à présent les prérogatives dont dispose ou non le nu-propriétaire sur le bien immeuble.
